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暴富,陷阱,金钱,欲望,这是真实的柬埔寨

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admin 发表于 2019-4-11 09:23:55 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
 

2019年3月,柬埔寨金边

和年近六旬的李姐首次见面那天,她说:“我根本不会买,太远管理不来。”

然而,金边考察团解散的前夜,李姐和朋友分别下定2000美金,各买了一套约50平的公寓,折合人民币不到60万/套。

李姐,深圳外贸公司老板,她告诉房姐,开公司赚了几百万,前瞻性的资产配置,又让她身家两三千万。

▲飞机落地前,初识金边

看房前和看房后,截然不同态度,这是为什么?

房姐希望经过6天5夜的金边考察,尝试理解为何柬埔寨成为中国买房客的又一热门选择。

▲金边分十二区,堆谷区、隆边区、马卡拉区、桑园区为市区

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暴利

一房租8000元!堪比珠江新城

柬埔寨是一个神奇的国家,贫富差距肉眼可见,这里有嘈杂的街头,摩托车、小轿车穿梭而过,抬头是杂乱的电线和一些在建或已入住的高楼。

但这里也拥有诸多豪车,你可能不知道,金边之世界上劳斯莱斯幻影保有量最多的城市。2017年全球共卖出50辆劳斯莱斯幻影,其中17辆被卖到了金边。

▲街边的 劳斯莱斯

让房姐产生兴趣的,是一个远近闻名的街区,它叫BKK1。

▲金边,BKK1街景

房姐没法想象,这就是人们口中租金奇高的金边BKK1,中文名也叫万景岗1分区。

传闻这里一房租金最高可顶破8000元。

▲BKK1区位示意图

房姐总共走访了BKK1三个在租的公寓,震撼的是,一套45平的一房一厅,租金高达900-1200美元/月。

是的,千真万确。

▲一套正在出租,面积约45平的一房一厅

而租金回报可观,源自于片区聚居了不少外来人士。诸如大使馆工作人员,据房姐了解,也有中国房企在此租做宿舍,供员工居住。

同时,片区投入使用的公寓,空置率并不高,如房姐走访的时代广场(TIME SQUARE),45平的一房单位,仅6楼和16楼两套可选。

▲时代广场租金

这是什么概念?一房租金折合人民币6000-8000元/月,这样的租金水平,秒杀很多珠江新城房源。

▲BKK1租金水平

那么,这样的地段,楼价几何?租赁回报率几何?

房姐走访BKK1在售的一个新盘,销售均价约2800-3200美元/平,折合人民币约1.9万-2.2万/平。

也有开发商实力相对强的项目,销售均价达到3400美元/平,折合人民币约2.3万/平。

▲BKK1在售项目计价,具体折扣还可再谈

换算下来,BKK1的租赁回报最高顶破8%,而房价高企的珠江新城,租赁回报多在1%—2%之间。

▲BKK1和珠江新城租赁回报对比,实际以成交为准,仅供参考

第三方数据也说明问题。

在今年1月份,胡润研究院发布的《斯维登置业•胡润2018年度全球房价指数》显示,2018年金边的租金收益率达到了6.5%,位处全球第四位。

▲来源《斯维登置业•胡润2018年度全球 房价指数》

房价年涨17%,楼价最高达2.7万/平

令投资金边的人振奋的还有,在胡润研究院发布的报告中,全球房价涨幅排名第一的,不是中国任一个城市,而是金边。

这个城市,刚刚挤进榜单,就以高达16.7%的年涨幅,位居全球第一。

让人意外的,还有柬埔寨GDP的涨幅。

2018年,柬埔寨的GDP涨幅高达7.3%,位居东盟国家首位。而在过去多年,柬埔寨GDP均保持7%左右的增速。

▲来源“智谷趋势”

每一个数字都在挑动投资客的神经。如今,中国房企富力、粤泰等均有进驻金边。而当地的太子、星汇等房企旗下项目,也为中介热推。

目前金边已有楼盘最高卖出4000美元/平的价格,如钻石岛、BKK1等区域个别楼盘个别单位,折合人民币约2.7万/平。

▲金边部分项目报价

2

风险

但这些数字的背后,有些真相我们需要知道:高收益往往伴随着高风险

● 挖个坑就敢开始收钱卖楼。

金边之旅,房姐看了超10个楼盘,各售楼部多数张贴着各种证件,据介绍,有土地证、施工许可、销售许可、规划许可等。

▲某售楼部张贴的证书

证书齐全就代表安全吗?

目前,柬埔寨并没有相关的预售制度,某项目老板告诉房姐,他们要拿到销售许可,需要向相关部门交200万美元

“这个规定是近年才有,但要盖多少,才能卖?并没有类似规定。”

各项目交楼时间不一,有的为现楼销售、有的年底交楼,有的则需要等待2年或者更久。

▲金边在建的楼盘也不少

也有楼盘,仅仅是挖个坑,就敢开始卖楼回款。

那么,在金边又是否存在烂尾楼?当然。如隆边区一栋大楼,最先是韩国人投资,其后资金断裂,如今已被中国人接手。

而钻石岛上,一名中国中介告诉房姐,有项目因早期定价太高,销售回款跟不上而造成资金断裂。但目前仍有国内中介向客户推介这个楼盘。

● 中国人买楼,中国人来接盘,这样很危险。

投资房产要有收益,那么要搞清楚,谁来买,谁来租?

▲ 柬埔寨一项目售楼处

此前,根据界面报道,中国开发商在柬埔寨开发的楼盘,有80%的房源卖给了中国的投资客,仅有少部分是卖给当地的富人。

房姐此行,采访了一些金边本地人,他们对于中国前来投资消费,持欢迎或半欢迎的态度。但会否选择购买商品房,则多是犹豫态度。

其一,购买2楼以上的物业,只有物业产权,没有土地产权。

其二,金边目前的房价,对于金边当地中下阶层而言,太高。

一名服务于中国公司的司机阿灿告诉房姐,他年近40,育有两儿,妻子在赌场工作,各自月工资约1000美元,家庭月收入折合人民币约为1.4万。

这样的收入,对于金边家庭而言,已是相当不错的水平。但他认为要买商品房,依然比较吃力。

▲金边的排房

目前金边人多数住在排房里,而从柬埔寨其他地方前往金边打工的人,则多租住排房。据了解,市区排房一房单位,200美元/月,或更低即可租到。

也有机场附近酒店的服务员告诉房姐,他租住的排房单间仅需30美元/月,而他的工资也只是300美元/月。

众所周知,柬埔寨是东南亚最穷的国家之一,人均GDP只有1230美元(2017年统计,来源:新浪财经)。

▲金边的街景

纵然近年GDP增速居于东南高位,但人均可支配的收入并不多,拥有大额购买力的依然是少数人。

那么,购买这里的房子,若没有更多高端人士进入,高端公寓供不应求的局面终会扭转,而高租金的神话也有一天会被打破。

▲金边在建楼盘

另一方面,若本地大额购买力没有被培养起来,中国人买下的房子,最终还是要中国人来接盘,当红利逐渐被吃透,最后的“接盘侠”就相当被动。

● 产业支撑薄弱,难以支撑快速上涨的房价。

过去一年,柬埔寨房价涨幅高达16.7%。如此快速的上涨,外来热钱涌入是最大原因。

那么,其产业发展,以及GDP增速又是否能支撑起房价的快速上涨呢?

目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业,产业层级相对较低。

房姐走访金边最顶级写字楼安达大厦。的确,这座A级写字楼的租金并不低,高层单位可以去到38美元/月/平,折合人民币约260元/月/平。

▲安达大厦租金情况

和广州相比,顶级写字楼西塔300元/月/平+。这样的租金水平,有人来租吗?

房姐在楼下大堂等待招租销售的过程中,来访人员也是不断。并且参观了两个楼层,均有公司在办公。

其中有不少就是从中国而来的公司,包括一间租用写字楼作销售中心的中国公司。

▲安达大厦效果图

▲安达大厦

不过,需要正视的是,目前金边投入使用的高端写字楼主要是安达大厦、加华大厦、交易广场。

而规划在建的高端写字楼还有很多,当供应量上升,租赁市场会产生什么变化,目前下结论都为时尚早。

▲左为加华大厦,右为安达大厦,图自网络

数据显示,2011年-2017年,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,其中近四成来自中国

这意味着,若无其他产业进入,单靠基础建设以及房地产业支撑的GDP,增速再猛,其中有多危险不用多加描述。

而在踩盘过程,房姐和多个中介聊天,关于产业、关于世界500强企业,中介始终未能作出有内容的有干货的回答。

借用“国民经略”一段评论:

国民经略

柬埔寨处于城镇化和工业化初期阶段。2017年城镇化率仅为22.9%,而30岁以下的人口占比高达70%,且GDP增速多年保持在7%左右,可以说经济发展红利、人口红利和城镇化红利都一应俱全。

但任何一个落后国家,城镇化率和老龄化率都很低,但这并不意味着能产生城镇化红利和人口红利。这其中,最为核心的因素,就在于能不能保持强劲的经济增长势头。

显然,在金边是要打问号的。

无论是经济规模、人口体量还是发展水平,柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便认为柬埔寨存在后发优势,可以复制中国改革开放的历史进程,但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和均居民收入,显然支撑不起快速上涨的房价。

● 政治风险和外汇管制。

目前,柬埔寨政局相对稳定。2018年,柬埔寨人民党在柬埔寨大选中取得胜利,从1985年起即任总理的洪森,也得以继续执政。

但变数也是存在的。三联生活周刊便曾对此作出过相关评论:

三联生活周刊

洪森领导的人民党虽然在柬埔寨境内地位稳固,但是也面临很大的外部压力,尤其是逮捕了反对党主席金速卡之后,美国和欧洲均对此表示强烈不满。除了口头警告之外,最近更是直接在经济上对柬埔寨施压。

长期以来,欧盟一直对柬埔寨实施EBA待遇,也就是除了武器以外所有产品零关税,这对提升柬埔寨的出口水平是一个相当重要的税收优惠。但是今年2月13日,欧盟正式决定启动撤销对柬埔寨的EBA待遇。

在今年一月份,欧盟已经决定对柬埔寨征收大米进口税,此举预计每年将给柬埔寨带来5000万美元的损失。

再者,还有外汇管制风险,则是关乎中国人重大问题,柬埔寨主要流通的美元,而按照我国规定,每人每年只能兑换5万美元。

▲金边银行

那么,我们的钱如何变成外汇购房呢?虽说,目前大多数柬埔寨在售房源,针对中国客,会设置国内账户,也就是支付人民币或美元均可购房。

币种之间如何切换,则是开发商考虑的事情。但需要指出的是,地下换汇已被列入严打范围。

越来越严格的外汇管制,也令海外资产配置风险升高。

3

Q&A

Q:外国人可以在柬埔寨买房吗?

A:可以。外国人买房享受和柬埔寨本国人一样的产权证,可以自由买卖。

Q:柬埔寨房屋有哪些产权?

A:第一种是带土地证的产权,仅限柬埔寨人购买,柬埔寨禁止外国人买地;

第二种是99年产权证(俗称软卡),主要是政府性质的用地都是这种产权,柬埔寨人和外国人都可以购买,但外国人只能购买二楼以上的;

第三种是永久产权房产证(俗称硬卡),这次土地性质为私人用地,允许柬埔寨人和外国人购买,但外国人只能购买二楼以上的。

Q:柬埔寨房子能不能买?

A:钱多可买,钱少别碰。柬埔寨目前流通的是美元,房产买卖也是美元,有意配置美元资产,这是方式之一。只要项目不烂尾,选择金边好地段的房子,短期内不会亏。

热钱继续流入,金边房价预计还会走高。

但目前,二手房子是没有市场的,因为一手供应选择多。要买就买好地段的房子,卖不出去还能租。

钱多的概念是,闲钱至少有几百万。钱少则是,闲钱只有几十万。

Q:在柬埔寨买房,能贷款吗?

A:视开发商政策而定。大多数楼盘只能分期付款。部分楼盘针对外国人,有提供贷款政策,但无论是柬埔寨人还是外国人购房,利率都一样高,贷款利率在8.5%或以上

Q:在柬埔寨购房能获得“居留权”和“永居权”?

A:没有这样的说法。当然,这个国家,相信有移民想法的人,还是少数。

Q:在柬埔寨购房,税费有哪些?

A:硬卡,买家必需缴纳售价4%的房地产买卖交易税。

Q:买房之后,可以办理当地银行卡吗?

A:可以。据某楼盘销售说法,带上护照和购房合同即可前往银行办理,存折当天可以拿到,卡则要等上三五个工作日。(实际请以当地银行为准)

Q:外国人如何在柬埔寨获取土地?

A:柬埔寨禁止外国人买地,想要获取土地只能入籍、和当地人结婚、让信托公司代持等。

俗话说,

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